Не найдено

Альтернативная сделка. Объективный взгляд - Интересное - Каталог статей - Агентство недвижимости "Империя" :: город Пермь

Опубликовано: 03.12.2017

видео Альтернативная сделка. Объективный взгляд - Интересное  - Каталог статей - Агентство недвижимости

Легальный разговор. Альтернативные сделки. Риски и преимущества

Альтернативная сделка наиболее распространена на рынке недвижимости после кризиса. Причина очевидна: людям легче накопить 300-500 тысяч на доплату, чем полтора-два миллиона на целую квартиру. По этой же причине альтернат более распространен на вторичном рынке, где однокомнатная квартира в среднем стоит 1,2 - 1,5 миллиона, а двухкомнатная – от 1500-1600 (хрущевка) до 1900-2000 тысяч (улучшенка). В особенностях альтернативных сделок мы попробуем разобраться вместе со специалистами. 



2010 год внес некоторые изменения в цепочку обменов. До 2006 года иногда выстраивалась цепочка и по 15 квартир, сейчас обычно не больше 3-4 квартир. Объяснение простое: на рынке покупателей стало меньше, а квартир предлагается много. Раньше цепочки строились по 3-4 месяца, люди были готовы ждать этот срок. Цены на недвижимость были стабильными, покупатель был спокоен. Сейчас редко кто согласен ждать больше месяца, люди предпочитают либо чистую продажу (тем более что много предложений в новостройках), либо короткую цепочку. 


Обмен или альтернативная сделка Продажа недвижимости | Агентство недвижимости Перловское

Что это такое

Допустим, я живу в однокомнатной квартире и хочу перебраться в двухкомнатную. 

Обращаюсь в агентство, с которым делюсь своим желанием: мол, собираюсь продать свою однокомнатную хрущевку, доплатить тысяч 500 и купить симпатичную двушку в том же районе.


Школа Покупателя жилья. Альтернативные сделки (февраль 2016)

Конечно, хорошо, если моя квартира приглянется «чистому покупателю» с полутора миллионами в кармане, а владельцам выбранной мной двушки нужны будут деньги и ничего кроме денег. 

Но все может сложиться и иначе: в мою квартиру влюбится хозяин комнаты, готовый продать свои 15 метров в общежитии, чтобы, наконец, стать владельцем отдельного жилья. А его комнату захотят купить своей дочке родители из области: пусть, мол, учится и живет в ... Так выстраивается один вариант цепочки. 

Второй вариант цепочки растет вверх: предположим, я найду двухкомнатную квартиру, но ее владельцы ищут не денег, а трехкомнатную улучшенку для разросшегося семейства. Хозяева трехкомнатной, наоборот, мечтают разъехаться...

Когда уже попала в цепочку, приходится играть по ее правилам, то есть ждать, когда найдут желаемое все, кто со мной в связке. 

Можно ли избежать альтернативной сделки? Можно. Например, сначала купить себе вторую квартиру, спокойно в нее переехать, а потом, не торопясь, ждать, когда найдутся желающие на первую квартиру. Этот вариант хорош при растущих ценах на недвижимость и наличии свободных средств. Можно сначала продать свою квартиру, встать на регистрационный учет в другом месте (на съемной квартире, у родственников), а потом покупать квартиру новую... Практики подсчитали, что это поможет сэкономить до 250 тысяч рублей, а, кроме того, не связывает временными рамками и дает большую свободу выбора. Но далеко не у каждого есть достаточные средства на покупку квартиры или хлебосольные родственники, готовые приютить на полгода ваше семейство с вещами и живностью. В большинстве случаев приходится одновременно продавать свою и приобретать новую квартиру. В этом и заключается сущность альтернативной сделки. 

Главное действующее лицо и источник финансирования всей цепочки альтернативной сделки - покупатель, который готов купить квартиру с альтернативой. На сленге риелторов он называется «большой покупатель». Кроме прочего, именно он оплачивает комиссию агенту. А без агента провернуть альтернативную сделку объективно сложно.

Рискует «верхний», пожалуй, сильнее остальных. Если сделка по каким-то причинам не состоится (например, один из собственников откажется продавать) и цепочка распадется, все останутся при своем, а «верхний» покупатель потеряет время.

«Нижний» продавец — фигура не менее значимая. К его квартире предъявляется отдельное требование — она должна быть юридически свободна. То есть на момент заключения договора купли-продажи в ней никто не должен быть зарегистрирован, а к моменту получения документов из Росреестра (бывшей службы ФРС) бывшему хозяину необходимо вывезти свое имущество.

Десять шагов до сделки

Обычно последовательность действий следующая:

1. Агент находит клиента, который готов заключить альтернативную сделку.

2. Из уже имеющихся предложений или путем поиска новых риелтор составляет цепочку из нескольких квартир.

3. Ищет «верхнего» покупателя. Находит и получает от него аванс — это своего рода гарантия, что покупатель в последний момент не передумает и не подведет всех участников цепочки. Агентство дает покупателю документ о том, что приняло на хранение денежные средства.

4. Риелтор находит «нижнего» продавца, квартира которого свободна. Если такой человек найден, цепочка считается замкнутой. Обычно на поиск всех нужных людей уходит 1—2 месяца. Это с учетом времени, которое все участники сделки тратят на осмотр квартир.

5. «Верхний» покупатель в присутствии агента и представителя банка закладывает деньги в депозитарную ячейку (специалисты рекомендуют не скупиться на процедуру пересчета всей суммы в банке, обойдется это в лишние несколько тысяч, но спокойствие дороже). Если среди участников сделки есть те, кто вносит дополнительную сумму за увеличение жилплощади, они, в свою очередь, тоже арендуют ячейки. В простейшей цепочке деньги видят только «верхний» покупатель и «нижний» продавец, и в этом случае трехсторонний договор с банком заключают только они. Если же цепочка более сложная и есть несколько продавцов, которые получают деньги на руки, договоров с банком может быть несколько.

Вариант - продавец и покупатель в присутствии кассира (директора по продажам АН) передают деньги и сразу подписывают договоры купли-продажи. Продавец передает комплект документов и подписанный договор купли-продажи, и все едут на регистрацию.

6. Сразу после посещения банка все участники сделки подписывают договоры купли-продажи. Документы одним пакетом сдаются на регистрацию в службу Росреестра (Федеральную регистрационную службу). Если хотя бы один документ не в порядке, возвращают весь пакет.

7. Через 30 дней (при ускоренной регистрации — через две недели) «нижний» продавец (обычно его сопровождает агент) забирает зарегистрированные договоры, идет с ними в банк и изымает деньги из ячейки. Если в цепочке есть другие продавцы, которые тоже получают «живые» деньги, они забирают положенную сумму в этот же день, предъявив в банке свой зарегистрированный договор.

8. После получения денег «нижний» продавец передает свою квартиру по акту приема-передачи новому собственнику. И с этого момента начинается срок физического освобождения для следующей квартиры. Поэтапно переезжают все участники сделки. Сроки переезда для каждой квартиры четко оговорены в договорах купли-продажи. Обычно это две недели, но сроки могут меняться в зависимости от договорённостей с покупателем. При передаче квартир подписываются акты-приёмки передачи. Продавцы конечной свободной квартиры предают квартиру раньше всех, их срок передачи самый короткий.

9. После этого начинается передача квартир от продавцов покупателям, по очереди. 

10. «Верхний» покупатель получает акт приема-передачи. Все, альтернативная сделка завершена. 

Особенности альтернативной сделки

Приятные ...

- Возможность вложить меньше средств в улучшение жилья. Это фактически обмен, но в более эффективной форме купли-продажи.

- Продажа старой и покупка новой квартиры регистрируются одновременно. В лучшем случае по прошествии месяца все кончено: ваша квартира продана, новая куплена. 

- Как правило, большинству участников альтернативной сделки некуда выписаться из старой квартиры до получения новой. Однако это не мешает проведению процедуры.

- Владелец продает свою квартиру только тогда, когда найдена новая. То есть не зависает надолго с наличными.

И не очень...

- Зависимость от всех участников цепочки. Ведь необходимо, чтобы все документы по всем квартирам были готовы практически одновременно. Это по силам только сильному агенту, особенно в ситуации, когда задействованы банковские кредиты или органы опеки. 

- Длительность проведения, особенно если число участников постоянно увеличивается. Участие множества людей, одновременно выступающих в качестве продавцов и покупателей, добавляет организационных и психологических трудностей. 

- Чем больше квартир проходит по сделке, тем больше рисков. Они связаны с проверкой юридической чистоты недвижимости, с регистрацией, с участием в сделке несовершеннолетних и одиноко проживающих пожилых граждан.

- При одновременной купле-продаже нескольких квартир усложняются денежные расчеты.

- Альтернативная сделка настолько сложная многоступенчатая операция, что без помощи профессионала-риелтора не обойтись. А риелтор — это не только ценные знания и ответственность, но и немалые расходы.

Возможные проблемы и их решения

1. Обрыв цепи. Если один клиент вдруг откажется продавать свою квартиру, если одному из покупателей вдруг откажут в кредите, вся цепочка попадает под угрозу разрыва. 

Способы решения: 

- срочный поиск другого варианта, чтобы спасти цепочку. 

- подключение кредитного брокера. Когда для успеха сделки необходим кредит, солидные агентства недвижимости предлагают услуги кредитного брокера. Именно он собирает все справки, сопровождает клиента в банк, помогает выбрать оптимальную кредитную программу (зачастую – гораздо более выгодную, чем тот же банк предложил бы клиенту-одиночке) и ускоряет получение кредита.

2. Слабое звено. Когда в цепочку попадают квартиры из других агентств, это редко радует специалистов. Мы зависим не только от своих агентов и клиентов, но и от коллег, которые могут дать неточную информацию (например, говорят, что все документы готовы, что хозяева готовы продать без проблем...).

Способы решения: 

- если у клиента нет времени на сбор полного пакета документов, он оформляет доверенность на риелтора, и тот собирает все необходимые справки. 

- если возникает неприятная ситуация с другим агентством, с ними ведутся дипломатические переговоры. При необходимости – с участием их первых лиц.

3. Проволочки. Когда сделка близится к завершению, все «звенья цепочки» собираются вместе, поскольку все договоры необходимо зарегистрировать в один день. Это тоже непросто: народу в службе Росреестра бывает много, раньше можно было всю цепочку «протянуть» через одно окно, сейчас это невозможно, на регистрацию каждой квартиры нужно стоять отдельную очередь. 

Способы решения:

- оформление доверенности. Если не успеваем сдать все документы сразу, берется доверенность от покупателя и продавца, чтобы им не терять два дня в очередях, не отпрашиваться с работы, и сдается на следующий день. 

4. Хилое соединение. Если все удачно нашли решение своих задач, все сдали документы на регистрацию, все стали собственниками новых квартир, встает вопрос об освобождении квартиры, о выписке и снятии с регистрационного учета. Чем длиннее цепочка, тем серьезнее могут быть сложности. Очень часто люди не соблюдают сроки выписки и освобождения. Случается, первый в цепочке может получить свою квартиру даже через два месяца после того как перечислил деньги и вроде бы официально стал хозяином жилья. 

Способы решения: 

- опытное руководство финальными этапами.

Пара фраз об ипотеке

Даже беглое знакомство с альтернативными сделками внушает мысль, что их сложно осуществить без помощи профессионала. Особенно в том случае, если частью оплаты за квартиру, находящуюся в «цепочке» альтернативных продаж, является ипотечный кредит. 

У покупателя с ипотекой в альтернативной сделке могут возникнуть, как минимум, две проблемы.

Первая: банк не сразу переведет деньги на счет продавца. Чаще всего они перечисляются либо после регистрации, либо по договоренности с банком. Таким образом, деньги на счет продавца могут поступить как в течение двух дней, так и в течение двух недель. Продавец при этом может закапризничать.

Вторая: ограничения в выборе квартиры. Известно, что с продажи недвижимости, которая находилась в собственности менее трех лет, придется уплатить налог. А для получения ипотеки в договоре, чаще всего, необходимо указывать полную стоимость квартиры. Не каждый продавец идет на это.

Словарь альтернативной сделки

Чистая продажа – продажа квартиры с целью получения денег. Квартира свободна, никто не прописан, никаких долгов нет, взамен ничего не покупается, хозяева готовы в любой момент взять деньги на руки, документы готовы на продажу и они первичные.

Чистая покупка – покупка квартиры за деньги. 

Чистый (прямой) покупатель - покупатель, который оплачивает всю сумму за приобретаемый объект наличными/безналичными деньгами (а не объект плюс/минус доплата).

Чистый (прямой) продавец - продавец, который получает всю сумму за продаваемый объект наличными/безналичными деньгами (не приобретая одновременно другой объект).

Альтернативная сделка – сделка, при которой продажа старой и покупка новой квартиры происходят одновременно. К альтернативным сделкам относят всевозможные разъезды, съезды, обмен на большую (меньшую) площадь с доплатой, смену района проживания, а также расселение коммуналок. 

Цепочка - последовательность сделок, которые не могут быть совершены (или не имеют законной силы) независимо друг от друга.

Пакетная сделка - одновременная и взаимозависимая регистрация двух (или более) договоров при альтернативе.

Большой покупатель - покупатель, который готов купить квартиру с альтернативой, подтверждает серьезность намерений деньгами - задатком (авансом) - главное действующее лицо, которое является источником финансирования всей цепочки.

Верхний покупатель - покупатель квартиры при альтернативном обмене.

Нижний покупатель - продавец квартиры при альтернативном обмене.

rss